买房-谈正确的房产购买参考

回忆（修改）：

2014年底，康桥水都2楼隔壁邻居在出售他们的房屋，112平190万出售，我当时忙着装修，没要，2015年上海房价大涨，我2016年初280万在万业紫辰苑买了一套99平的，他那套112平现在400多万（现在降价了，当时的时候）

本来好几个人，大家一块订的北郊御墅的别墅，不知道为何，我缴了10万后，心情一直不是很好，脸色不好，不太开心，哥安慰道：感觉不好的话，要不就退了

我觉得也是这个理，索性打了个电话，告知我要退房，销售说押金要一月后才能退，我觉得这个无所谓了，虽然看了几个地方，清秀城销售nb的不要不要的，要3.3万/平， 还说房源很少，最后去万业紫辰苑，这个之前最早知道的1.3万/平方的盘子，现在要2.8万/平了，当天场面人山人海，没办法，虽然我也看了唐镇和凌桥，但是我一直在杨行生活，就定这里吧，要排号选房，结果弄了个倒数第二选，最后选个了201的三房，还算顺利吧，这个事情是在3.25前完成的

由于北郊御墅别墅房，缴款时间可以推迟到4.1之前（3月初大家预定的房子），几个缴付押金的朋友就想着最后一两天再缴费，这个利息可以在手上多滚动一下，谁知道3.25日上海突然实行房产新政，几个朋友瞬间傻眼了，我也是偶然间躲过北郊御墅这个灾吧，买了万业紫辰苑，谁知道后来这个地方建立几个新学校，我俩个孩子也都是托这里房的福，都顺利入学了

时间来到2024年2月17日，我今天见到王志华，他前两年也在万业买了一套房子，大家简单的探讨了一下，感觉上海的房地产还是很大的希望的，我早前看了欧神的文集，里面涉及到一些买房炒房的事情，我当时惊为天人，但是它里面的炒房方式，我觉得不适合大多数人，首先排除资金进出不是每个人都能顺利解决的问题，大多数人并没有那么胆色，大家需要的生活方式和欧神派也是不一样的，但是有一个好的投资方向总是好的，随着人口老龄化的开始，国内的房地产也进入了下半场，我觉得宝山杨行这边，应该还是保险的，我今年也有心在杨行再买一套房子

这是别人看房200套的一些经验分享，也可能现在有调整了吧，毕竟是当年的经验：

 01 没有完美的户型

挑选一个房子，包括了价格、地段、年代、楼层、户型、朝向、物业、学区、交通、车位、配套等等各种指标，很难有全部符合要求的房子，那也会是一个天价。将以上适合你的指标进行组合，保留最重要的指标，去掉可有可无的指标，找到当下最适合自己的房子。不买高端CEO盘

02 买房是缘分

买新房，好楼层好户型可能挑不到，挑到了价格可能出不起，买二手房，好户型没人卖，差户型不想买，价格可能也谈不好，谈好了业主有可能反悔违约，现金在手也不一定可以买到最想要的那一套，这些在买房过程中都可能会遇到。一切都是缘分，如果有幸遇到非常喜欢的房子，立刻下手别犹豫。

03 第一套房跳起来买

买任何房子都会觉得很贵很吃力，买第一套房时要买你跳起来可以够到的房子，而且要像乔丹起飞扣篮那样的跳。过不了几个月，你就会感谢自己跳的真高，而且感叹当时再跳高一点就好了。

04 只买一线城市

房子作为一个商品，有人买卖的房子才会有价值。如果你在一线城市工作，参考人口净流入和城市人群购买力，只有一线城市的房子具有更多流动性。哪怕你决定离开，那么卖掉再去其他地方再买也是划算的。如果一定一定要买环沪，尽量买大型知名开发商的楼盘。

05 珍惜首套首贷的资格

现在的购房政策要求，对于首付和贷款比例都已经非常严格，唯一宽松的就是购买首套房以及首次进行商业贷款的资格。在现行政策下，利用首套首贷的资格买房，尽量一步到位。利用这样的优质资格买在小城市或者买一居室将是非常大的浪费。

06 买房时想好卖房

买房时就要想好未来卖房时接盘人的需求，盘算一下在持有多少年后，新的买家有什么变化，喜欢什么样的房子。在满足自己的需求基础上尽量要买他们喜欢的房子，这样可以将你买的房子更好的保值。

07 用好房贷，上最大的杠杆

在可承受范围内，买房要上最大的杠杆，那就是贷最多的款，贷最长的年限。将所有的现金作为首付，可以测算可购买的房子的总价，选择对应的房源。如果能使用公积金贷款应该作为第一选择，另外，目前商业贷款利率都在基准利率上上浮，但是总体的利率在历年来讲仍然是低点，仍然是划算的贷款。从贷款期限来讲，能贷30年就一定贷满，将时间拉长，与通货膨胀做对赌。（疫情3年后，人们心态已经变了，现在经济低迷，人们信心也有限了）

08 利用好找房工具

买房都要去现场看盘，不能纸上谈兵，就要实际去看盘。但是在家也做足功课，我一般会使用百度卫星地图或者Google earth查看目标范围周边情况，另外，使用链家APP很好用，根据自己的首付和月供承受能力就可以筛选出适合的房源，再在其中根据自己的喜好进行筛选。链家历史成交价也都比较真实，可以重点参考。

09 地段，地段，还是地段

房地产三要素：地段，地段，还是地段。好的地段意味着生活舒适、配套便利，也更加具有升值潜力，比如上海的大宁、前滩、徐汇滨江、黄浦等，未来，这些地段的大户型豪宅将越涨越高。除了核心区以外，有规划的地区一定比没规划的发展快些。

10 尽量买地铁物业

如果在市区，地铁物业将会让生活质量提高一个台阶。离开市区，更要看未来地铁口的规划，尽量买地铁物业。有地铁直接提升自住品质，也会带来周边配套的不断丰富。

11 好的卖家值20万

好的卖家和好的买家分别值20万，在买卖二手房时候可以对比测算，现在的二手房市场基本都是换房市场，卖家人品很重要，重点体现在法律意识和契约精神。几百万的买卖，一定要做好“尽职调查”。

12 看房200套

看房200套，这是欧神说的，实际不需要这么多，很多人买个十万的汽车恨不得把汽车之家翻个遍，但买几百万的房却没有做到对应的功课。看的多了自然就知道想要什么了，也更加具有针对性，一定要多看多看多看。

13 买二手房看户型，不看装修。

如果选择二手房，一定是对小区环境和居住体验比较满意，二手房不能改变的就是房屋的格局，看房最重要就是看户型是否满意。而对于装修，如果合适最好，不合适可以重新装，千万不要被漂亮的外表所迷惑。

14 目标小区踩点

确定了目标小区后，利用早、中、晚、工作日、周末的时间都要去你目标小区进行踩点，全方位了解是否有居住不利因素，再决定是否下手，同时，可以想方法找小区现业主了解想了解的情况。

15 交易流程烂熟于胸

买房的交易流程要做到非常熟悉，且每一步都心里有数，买房的每一项费用要严格准确确认金额。买二手房要选一个业务熟练且从业年限适中的中介，好的中介能够帮你选房、谈判以及风险提醒，但如果一切都靠中介带着走，很容易出现意想不到的问题。同时，要尽量选择大型中介公司。

16 先买车还是先买房

一般理解，买车是消耗，买房是增值。但我支持先买车，可以买一个便宜的小车，于是你的活动半径将会无限增大，可以看更多的房做更多的选择，这种情况下做出的选择，一般收益会大于没有车而做出的选择。

17 团结一致

买房是为了家庭更幸福，在买房过程中情侣或者夫妻之间发生分歧很正常，一定要耐心和理解，并做到团结一致，否则买了房也失去了意义。其中有一条原则，也是最重要的，那就是老婆永远是对的。